Mitwirkung Zone mit Planungspflicht 9 (ZPP) «Mädergut» mit Änderung Zonenplan und Teilrevision Bauordnung
Mitwirkung Zone mit Planungspflicht 9 (ZPP) «Mädergut» mit Änderung Zonenplan und Teilrevision Bauordnung – Mitwirkungseingabe des Grünen Bündnis (GB) und der Jungen Alternative (JA!)
Das Grüne Bündnis (GB) und die Junge Alternative (JA!) bedanken sich für die Möglichkeit, sich im Rahmen der Mitwirkung zur Arealentwicklung Mädergut zu äussern. Gerne lassen wir Ihnen im Folgenden unsere Stellungnahme zukommen und bitten um die wohlwollende Aufnahme unserer Anträge.
Grundsätzliches
Im Kontext von Wohnungsnot und steigenden Mietzinsen ist die Absicht des Gemeinderats, im Mädergut durch Verdichtung mehr preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, aus Sicht des Grünen Bündnis (GB) und der Jungen Alternative (JA!) zu begrüssen. Die Verdoppelung des Wohnungsangebots von heute rund 160 auf neu 350 Wohnungen ist ein wichtiger Beitrag zur Entspannung der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt.
Auch die im Masterplan und den ZPP-Vorschriften formulierten Absichten betreffend Energie, Klimaschutz, Klimaanpassung, Biodiversität und Begrünung begrüssen wir.
Gleichzeitig ist die Arealentwicklung Mädergut auch mit Risiken verbunden. Die grosse Mehrheit der Wohnungen wird heute im GüWR-Segment vermietet. Das weist darauf hin, dass die aktuellen Mieter*innen bei der Wohnungssuche einen schweren Stand haben dürften. Weiter reiht sich das Mädergut in eine Vielzahl von Bau- und Sanierungsprojekten im Berner Westen ein, die zusammengenommen ein hohes Risiko für negative Auswirkungen mit sich bringen: wenn bestehende Mieter*innen verdrängt und die soziale Infrastruktur im Quartier zerstört wird, wenn die durchschnittlichen Mietzinse im Quartier weiter ansteigen und günstiger Wohnraum verloren geht, untergräbt dies die grundsätzlichen Absichten hinter der Innenverdichtung im Mädergut.
Der sorgfältige Umgang mit den heutigen Mieter*innen, der Einbezug der Menschen und Vereine im Quartier, eine konsequente Ausrichtung auf gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnraum und Etappierung der Arealentwicklung sind aus Sicht des GB und der JA! entscheidend für eine nachhaltige und sozialverträgliche Arealentwicklung.
Anträge zur weiteren Arealentwicklung
Bauen und erhalten
Sektor 9.4: An der Mädergutstrasse sollen Ersatzneubauten entstehen, die das Angebot an Wohnungen stark erhöhen. Das ist aus Sicht des GB und der JA! in diesem Sektor sinnvoll. Es ist jedoch nicht ersichtlich, weshalb nur 60% für den gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnungsbau vorgesehen sind. Das GB und die JA! stellen daher folgende Anträge:
- Antrag 1: In den ZPP-Vorschriften soll der gesamte Sektor 9.4 (100%) für den gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnungsbau festgeschrieben werden.
- Antrag 2: Es soll kostengünstig gebaut werden, damit die Mietzinse tief gehalten werden können. Dazu soll bereits bei der Baurechtsvergabe ein maximaler Mietzins festgelegt werden und/oder der erwartete Mietzins spielt in den Kriterien für die Baurechtsvergabe eine prioritäre Rolle.
- Antrag 3: Die Neubauten sollen hindernisfrei geplant werden, damit auch Menschen mit Behinderungen und Mobilitätseinschränkungen dort wohnen können.
Sektor 9.6: An der Bottigenstrasse sind im Masterplan und den ZPP-Vorschriften zwei mögliche Varianten vorgesehen. Aus unserer Sicht ist der Erhalt der bestehenden Bauten und eine sanfte Sanierung mit Massnahmen zur Sozialverträglichkeit zu bevorzugen. Damit können die Mietzinse tiefer gehalten werden als bei Neubauten, bestehende Mieter*innen können einbezogen werden und je nach Sanierung auch in ihren Wohnungen bleiben und es kann graue Energie gespart werden. Das GB und die JA! stellen daher folgende Anträge:
- Antrag 4: Die Variante Abriss und Neubau an der Bottigenstrasse ist aus den ZPP-Vorschriften und dem Anhang III der Bauordnung zu streichen und die Variante mit Erhalt und sanfter Weiterentwicklung festzuhalten.
Sektor 9.3: Der Masterplan verweist auf ein Entwicklungspotenzial an der Kleefeldstrasse und die ZPP sieht eine mögliche Erhöhung der Geschossflächen von heute rund 4500 m2 auf bis zu 7000 m2 vor. Um das ganze Potenzial von 7000 m2 Geschossfläche auszunutzen, wären voraussichtlich Abriss und Neubau notwendig. Die dortigen Mehrfamilienhäuser sind jedoch erst kürzlich saniert worden und befinden sich in einem guten baulichen Zustand. Um Wertvernichtung und graue Energie zu vermeiden sowie bestehende Mietverhältnisse und Nachbarschaften zu erhalten, ist aus Sicht des GB und der JA! deshalb für diesen Sektor höchstens eine sanfte Weiterentwicklung vorzusehen.
- Antrag 5: In der ZPP ist der Erhalt und eine sanfte Weiterentwicklung für den Sektor 9.3 als Entwicklungsstrategie festzuhalten.
Mietzinse, Mieter*innen und Quartier
GüWR-Segment: Heute sind 144 von 160 Wohnungen im GüWR-Segment vermietet. Der Masterplan sieht für die neue Überbauung mindestens dieselbe Anzahl GüWR-Wohnungen vor. Dies ist jedoch nicht in der ZPP festgehalten. Zudem ist davon auszugehen, dass die Wohnungen in den Neubauten im Segment GüWR-Neubau vermietet werden. Dieses setzt bei höheren Vermögens- und Einkommenslimiten an und ist daher kein vollwertiger Ersatz für normale GüWR-Wohnungen. Davon gibt es in der Stadt Bern nach wie vor zu wenige. Das GB und die JA! stellen daher folgende Anträge:
- Antrag 6: Die Mindestanzahl GüWR-Wohnungen ist in der ZPP festzulegen. Dabei soll mindestens die Hälfte aller neuen Wohnungen im Segment GüWR, bzw. GüWR Neubau vermietet werden.
- Antrag 7: Die Anzahl normaler GüWR-Wohnungen (nicht GüWR-Neubau), die durch die Arealentwicklung verloren gehen, müssen zwingend andernorts im Westen von Bern kompensiert werden.
Sozialverträglichkeit: Die Arealentwicklung Mädergut hat – auch bei Erhalt der Wohnungen an der Bottigenstrasse und der Kleefeldstrasse – erhebliche Auswirkungen auf das Quartier und die heutigen Mieter*innen. Viele werden ihre Wohnung verlieren, sei es durch Abriss oder Sanierung, wenn diese nicht im bewohnten Zustand durchgeführt werden kann. Die grosse Anzahl Wohnungen im GüWR-Segment weist zudem darauf hin, dass die aktuellen Mieter*innen bei der Wohnungssuche einen schweren Stand haben dürften. Ein vorbildliche Umsetzung von Massnahmen für eine sozialverträgliche Arealentwicklung ist daher für das GB und die JA! zwingend. Dazu gehört, dass Mieter*innen frühzeitig und umfassend informiert und bedarfsgerecht bei der Wohnungssuche begleitet werden, dass sie ein Vormietrecht haben auf die neuen Wohnungen und Zugang zu anderen (GüWR-)Wohnungen im Quartier und, dass das Areal sowie die Projekte in den einzelnen Sektoren konsequent etappiert durchgeführt werden, so dass Mieter*innen im Mädergut eine neue Wohnung finden können. Das GB und die JA! stellen daher folgende Anträge:
- Antrag 8: Die Etappierung und die weiteren Massnahmen für eine sozialverträgliche Arealentwicklung sind in den ZPP-Vorschriften festzuschreiben.
- Antrag 9: Frühzeitige, umfassende und zugängliche Information und der Einbezug der Quartierbevölkerung und -Vereine sind als Grundprinzipien für eine nachhaltige und sozialverträgliche Arealentwicklung festzuhalten und in den kommenden Jahren vorbildlich umzusetzen.
Freiraum und Sozialraum
Familiengärten (9.4): Die bestehenden Familiengärten an der Mädergutstrasse haben einen hohen sozialen und ökologischen Wert. Sie bieten niederschwellige Produktionsflächen, sowie Raum für Erholung und Begegnung und fördern die Biodiversität im dicht bebauten Quartier. Mit der geplanten Überbauung gehen diese Qualitäten verloren, weshalb ein vollwertiger Ersatz innerhalb der Siedlung zwingend ist. Das GB und die JA! beantragen:
- Antrag 10: Die Familiengärten sind als Teil der Arealentwicklung einzuplanen und innerhalb der neuen Siedlung vollwertig zu ersetzen.
Erdgeschossnutzungen: Gemeinschaftliche und publikumsorientierte Nutzungen im Erdgeschoss sind aus Sicht des GBs und der JA! grundsätzlich sinnvoll. Sie dienen der Belebung des Quartiers und der sozialen Integration. Der tatsächliche Bedarf nach zusätzlichen Angeboten, insbesondere kommerzieller Natur, ist jedoch nicht abschliessend geklärt. Das Areal liegt in unmittelbarer Gehdistanz zu bestehenden Angeboten entlang der Bottigenstrasse (Bäckerei, Blumenladen, Metzgerei u. a.), Bachmätteli, Fussgängerzone Bümpliz sowie zum Zentrum Kleefeld. Bereits heute stehen in diesen Bereichen Ladenflächen leer. Vor diesem Hintergrund ist es fraglich, ob weitere kommerzielle oder publikumsorientierte Nutzungen im Mädergut tatsächlich einen Mehrwert schaffen oder ob sie bestehende Strukturen konkurrenzieren und deren soziale und wirtschaftliche Tragfähigkeit schwächen würden.
- Antrag 11: Der Bedarf nach zusätzlichen publikumsorientierten und kommerziellen Angeboten ist mit Einbezug der bestehenden Angebote und Akteur*innen im Quartier sorgfältig zu eruieren.
Mobilität und Parkierung
Die ZPP macht keine konkreten Angaben zu Anzahl Fahrten oder Parkplätzen. Es wird jedoch ein Mobilitätskonzept vorgeschrieben. Laut Erläuterungsbericht Kapitel 4.3 soll die Anzahl Parkplätze “minimal” gehalten werden und im Masterplan ist von maximal 0.2 PP pro Wohnung die Rede. An dieser mit ÖV gut erschlossenen Lage sollte man aus Sicht des GB und der JA! aber noch einen Schritt weiter gehen und eine autofreie Siedlung planen. Dies wäre nicht nur für den Klimaschutz ein Gewinn, es würde auch vermieden, dass eine teure unterirdische Parkierungsanlage gebaut werden muss. Dies wirkt sich wiederum positiv auf die Baukosten und die daraus resultierenden Mietkosten aus.
Die vorgesehene Erschliessung für den MIV über die Mädergutstrasse sorgt ausserdem für Mehrverkehr auf den umliegenden Quartierstrassen. Das Areal sollte daher für den verbleibenden MIV über die Botttigenstrasse erschlossen werden. Zudem ist der Standort aufgrund der Nähe zur Endstation des Bümpliz-Trams ideal für einen integrierten Mobilitätshub geeignet (Shared Mobility).
Das GB und die JA! stellen daher folgende Anträge:
- Antrag 12: Das Mädergut ist als autofreie Siedlung zu planen und die ZPP entsprechend anzupassen. Für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen sind Ausnahmen vorzusehen.
- Antrag 13: Es ist ein Mobilitätshub in der Arealentwicklung mit zu planen und die ZPP entsprechend anzupassen.
- Antrag 14: Das Areal ist für den verbleibenden MIV über die Bottigenstrasse zu erschliessen und die ZPP entsprechend anzupassen.
Energie, Klima, Biodiversität
Die Ausführungen im Masterplan und die ZPP-Vorschriften betreffend Energie, Klimaschutz, Klimaanpassung, Biodiversität und Begrünung sind aus Sicht des GBs und der JA! zu begrüssen. Die im Erläuterungsbericht Kapitel 4.2 aufgeführten Massnahmen sind unbedingt umzusetzen.